10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

Câu hỏi 1:  Xin chào luật sư, tôi hiện có 1 câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Hiện nay, tôi đang có dự định mua một lô đất nền dự án Biên Hòa New City tại Phước Tân – Tam Phước, TP.Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai  (Nằm trong Tổng thể dự án Khu đô thị, sân golf, thể thao và du lịch sinh thái Long Thành với quy mô 334 ha, do CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƯNG THỊNH phát triển).

Hợp đồng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ chúng tôi có ghi là Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: bên bán đại diện là giám đốc công ty, bên mua là tôi.

Thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, tiến độ và phương thức thanh toán:

Tôi phải thanh toán cho bên chủ đầu tư dự án đất nền là 95% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau 180 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, hai bên sẽ bắt đầu tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi.

Còn 5% còn lại tôi sẽ thanh toán sau khi chủ đầu tư dự án đất phân lô bán nền bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Chủ đầu tư có nghĩa vụ thanh đóng thuế thu nhập cá nhân và tất cả các khoản phí phát sinh trong hợp đồng.

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

Trường hợp một trong một trong hai bên không hoàn tất các nghĩa vụ có trong hợp đồng như đã thỏa thuận vì bất kỳ lý do gì mà không được sự chấp thuận của bên còn lại bằng văn bản thì xem như trường hợp đó vi phạm hợp đồng và bên bán sẽ phải bồi thường cho bên mua số tiền gấp đôi số tiền mà bên bán đã nhận, bên bán sẽ chịu mất toàn bộ số tiền đã thanh toán.

Mọi tranh chấp liên quan hoặc phát sinh từ hợp đồng sẽ được bàn bạc để từ đó giải quyết trên tinh thần thương lượng, phương án hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp 2 bên không thể hòa giải, các bên có thể đưa tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật. Vậy, luật sư tư vấn giúp tôi có rủi ro gì trong việc mua đất này không, tôi chỉ lo ngại họ lâu ra được sổ vì gặp khó khăn trong phần thủ tục pháp lý hay vì một lý do nào đó thì mình có thể kiện họ được không ạ?

Câu Trả lời mua đất dự án chưa có đang đợi tách sổ đỏ

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu của mình đến Batdongsannhadep.com, về câu hỏi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Phần 1: Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Phần 2: Luật sư tư vấn mua đất dự án chưa có sổ đỏ

Qua việc nghiên cứu tìm hiểu hợp đồng mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ và thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy:

Thứ nhất, về tên của hợp đồng: Theo Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất theo đó, tên Hợp đồng mua đất dự án chưa có sổ đỏ này nên ghi là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.

Cần phải ghi rõ ràng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là: đại diện bên chuyển nhượng và đại diện bên nhận chuyển nhượng. Bởi theo quy định của pháp luật hiện hành, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì: đất đai – quyền sử dụng đất không được phép mua bán mà chỉ được chuyển nhượng.

Thứ hai, về nội dung ghi trong hợp đồng mua bán đất nền dự án.

Căn cứ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:

“Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

  1. Tên, địa chỉ đầy đủ của các bên;
  2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
  3. Thời hạn sử dụng đất;
  4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);
  5. Phương thức và thời hạn thanh toán;
  6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
  7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
  8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
  9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
  10. Phạt vi phạm hợp đồng.
  11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
  12. Giải quyết tranh chấp.
  13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.”

GIẢI THÍCH:

Như vậy, trước hết, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh họ có đủ các điều kiện để có thể được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định phải đảm bảo được mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nêu rõ về thời hạn sử dụng đất, do vậy, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư dự án bổ sung thêm thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng, để đảm bảo về đối tượng mua bán trong hợp đồng.

Thứ ba, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhắc đến thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp này của bạn là người nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư đất dự án tức là từ công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng địa ốc Hưng Thịnh.

Bên chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp nhận được thu nhập từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án. Do vậy, công ty này khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bạn thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chứ không phải là thuế thu nhập cá nhân.

Cần sửa đổi điều khoản này có trong mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như vậy sẽ đúng theo quy định của pháp luật và đảm bảo được quyền lợi cho chính bạn.

Thứ Ba: Tránh những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ.

Thứ tư, để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án đang đợi sổ đỏ cho bạn, chúng tôi khuyên bạn cần có thêm điều khoản về các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và biện pháp xử lý.

Cũng như thỏa thuận về việc một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên còn lại vi phạm nghĩa vụ hoặc không thực hiện đúng theo các quy định, để giúp bạn đảm bảo được việc chấm dứt giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có nhu cầu.

Nếu đáp ứng được các điều khoản như trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sửa đổi, bổ sung những điều khoản chúng tôi tư vấn cho bạn thì nếu bên chuyển nhượng cho bạn vi phạm nghĩa vụ thì bạn có thể khởi kiện họ bình thường, căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ý kiến phản hồi của khách hàng: hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Vì đất này là đất nền dự án nên hiện tại chỉ có sổ đỏ cho toàn bộ cả dự án, vì vậy chưa cấp sổ đỏ cho đất nền dự án để có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì vậy trước tiên chỉ có thể ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định trong hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất về tiến độ thanh toán thì sau khi thanh toán 95% ngay khi ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau 180 ngày mới có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nếu theo như quy định bên chị trích dẫn thì khi mà bên công ty đầu tư và xây dựng dự án đất nền trên thực hiện không đúng với phần thỏa thuận trong hợp đồng thì không thể mang hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này để khiếu nại pháp lý được phải không ạ?

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

Thông thường sau khi chúng ta kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sau bao lâu thì sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ạ?

Đất dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500 có cần phải phải xin giấy phép xây dựng không ạ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thư phản hồi, về yêu cầu của bạn chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

  1. Căn cứ pháp lý:
  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
  • Luật Xây dựng năm 2014
  • Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013
  1. Luật sư tư vấn

Thứ nhất, về hiệu lực pháp lý của hợp đồng.

Như bên mình đã trích dẫn trước đây, tên hợp đồng “nên ghi” là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giúp đảm bảo tính chặt chẽ hơn về phần mặt pháp lý.

Còn theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có bất cứ quy định nào nói về việc bắt buộc phải ghi tên hợp đồng là: “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và trên thực tế, giữa bạn và đại diện bên phía công ty đã ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tên hợp đồng này nó không chặt chẽ đúng về nguyên tắc mặt pháp lý nhưng vẫn được pháp luật hiện hành công nhận và vẫn có giá trị về mặt pháp lý. Căn cứ khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận với nhau và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận được đưa ra, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.”

Do đó, bạn vẫn có thể sử dụng giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này để khởi kiện tại Tòa án nếu trong trường hợp bên công ty đầu tư và xây dựng dự án đất nền đó vi phạm nghĩa vụ.

Thứ Tư, về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc sau bao lâu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều này còn phụ thuộc chủ yếu vào thời điểm mà công ty đầu tư và xây dựng dự án đất nền đó nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất dự án đó từ khi nào?

Do đó, chúng tôi không thể nào tư vấn chính xác cho các bạn sau bao lâu kể từ thời điểm mà quý vị ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là được cấp Giấy chứng nhận.

Còn căn cứ theo quy định của luật đất đai tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013 đã được sửa đổi trong bộ luật, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; ”

Giải Thích

Như vậy, trong trường hợp cụ thể này của bạn, tính từ thời điểm công ty đầu tư và xây dựng dự án đất nền nộp đầy đủ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trong thời hạn không quá 15 ngày, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hồ sơ pháp lý đăng ký đất đai hợp lệ.

Thứ Năm, về việc xin cấp phép xây dựng.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 về các những trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng, các công trình không cần giấy phép xây dựng:

“2. Công trình được miễn không cần giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, nếu phần đất nền dự án bạn mua thuộc một trong các trường hợp đã được nhà nước quy định miễn xin cấp Giấy phép xây dựng thì bạn không cần phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Ngược lại, nếu không thuộc những trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng trên thì bắt buộc phải xin Giấy phép xây dựng thì mới được xây dựng.

Có nên mua đất dự án khi chưa có Giấy phép xây dựng chứng nhận không?

Câu hỏi: Hiện tại em đang có ý định mua một lô đất dự án chưa có sổ đỏ. Tình hình dự án như sau, chủ đầu tư dự án đó mua đất nông nghiệp và chuyển đổi lên thành đất thổ cư sau đó phân lô bán nền. Khi mua chủ đầu tư và bên mua sẽ kí hợp đồng 2 bên, có bảng hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Em có tham quan dự án thì họ đang cho xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ như: đường, điện và cống thoát nước. Chủ đầu tư đất nền dự án hứa sẽ có sổ hồng khoảng 10 đến 15 tháng.

Em có ý định muốn công chứng mua bán đất giao dịch với chủ đầu tư nhưng họ nói không công chứng được vì dự án đất nền quận 9 sắp mở bán chưa có sổ hồng, đang chờ cấp sổ. Ngoài ra chủ đầu tư nói là khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ sẽ thanh toán trước 50%, và mỗi 3 tháng thanh toán tiếp 10% cho tới khi nhận sổ hồng đất nền.

Nếu em muốn sang nhượng lô đất thì sẽ sang nhượng hợp đồng mua bán đất nền dự án giữa em với chủ đầu tư cho bên mua thứ 3. Như vậy em muốn hỏi luật sư rằng. Tính pháp lý hợp đồng mua bán đất nền dự án của chủ đầu tư trên có đủ hay không? Em cần phải công chứng hợp đồng mua bán đất nền dự án với chủ đầu tư hay không?

Với hợp đồng mua bán trên em có giao dịch sang nhượng với bên thứ 3 thông qua hợp đồng mua bán đất nền dự án với chủ đầu tư được hay không? Và khi mua bán với chủ đầu tư chỉ có hợp đồng mua bán đất nền dự án hai bên thôi thì tính pháp lý có ràng buộc hay không? Mong luật sư tư vấn giúp em. Em cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến chúng tôi, trường hợp của bạn chúng tôi tư xin được vấn như sau:

Luật Đất Đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất đai; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

  1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
  • Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189,190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Theo thông tin bạn cung cấp, chủ đầu tư nói hợp đồng không công chứng được vì dự án chưa có sổ hồng, đang chờ cấp sổ. Do vậy, đối chiếu với quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi mà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc đất đó không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

  • a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;
  • b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của một bên;

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trường hợp chủ đầu tư mà bạn nhận chuyển nhượng có chức năn kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng khi các bên có yêu cầu. Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản mà hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

  1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể tù thời điểm giao dịch được xác lập.
  2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giấ thành tiền để hoàn trả.

  1. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
  2. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
  3. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ những quy định mới về luật đất đai trên có thể thấy rằng, tính pháp lý của chủ đầu tư dự án chưa thật sự đầy đủ. Do vậy, thì bạn nên đợi đến khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới thực hiện việc mua bán lô đất với chủ đầu tư. Và khi có sổ hồng rồi, thì hợp đồng chuyển nhượng lô đất đó sẽ đủ điều kiện để thực hiện.

Vì lô đất đó chưa có sổ hồng, do đó giao dịch giữa bạn với chủ đầu tư sẽ không đủ điều kiện để được công chứng. Vậy nên, khi mà bạn muốn giao dịch sang nhượng với bên thứ 3 thì bạn không thể thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được. Vì chỉ khi mà có đủ tất cả các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi đó mới đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

Khi mà bạn mua bán với chủ đầu tư thì chỉ có hợp đồng mua bán hai bên thì: Nếu như mà hợp đồng mua bán trên có công chứng thì khi đó tính pháp lý sẽ được ràng buộc. Nếu như hợp đồng giữa bạn với chủ đầu tư trên không tiến hành công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khi đó hợp đồng sẽ vô hiệu theo luật định. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015.

Trên đây là tư vấn của công ty về yêu cầu của chị. Nếu có vướng mắc xin quý khách vui lòng liên lạc lại qua email này hoặc số hotline.

Trân trọng!

Tin Doanh Nghiệp

Tin Doanh Nghiệp

CỬA CUỐN AUSTDOOR

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

CỬA GỖ CÔNG NGHIỆP TTDOOR

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

KHUNG VÌ KÈO THÉP VNTRUSS

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

CHĂM SÓC SỨC KHỎE TÂM ĐỨC

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

THIẾT KẾ VĂN PHÒNG SQUARE

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

KN PARADISE CAM RANH

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

SPA LÀM ĐẸP QUẬN 7 HUYỀN TRÂN

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

SHOP MỸ PHẨM NHẬT BẢN

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

NHÀ BẾP VIỆT

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

DỊCH VỤ RÚT HẦM CẦU GIÁ RẺ

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

NỘI THẤT VĂN PHÒNG HÒA PHÁT

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

RÚT HẦM CẦU GIÁ RẺ

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

DỊCH VỤ SEO WEBSITE TOP GOOGLE

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

CTY DU LỊCH TOPTOUR

10 Rủi RO Mua Đất Nền Dự Án Chưa Có Đang Đợi Tách Sổ Đỏ (Nên Biết 2019)

Xem Nhiều